Quanto custa fazer escritura de um imóvel antigo? Entenda valores, taxas e como comprar com segurança
- GIL CELIDONIO
- há 4 dias
- 5 min de leitura
Comprar um imóvel antigo pode ser um excelente negócio: costuma ter melhor localização, metragem generosa e preço mais atrativo. Mas, para transformar essa oportunidade em patrimônio seguro, é essencial entender quanto custa fazer a escritura (e o que pode aumentar o valor) antes de fechar a compra.
Neste guia, você vai ver quais despesas entram na conta, quando a escritura é obrigatória, como estimar custos e por que imóveis antigos exigem atenção extra com documentação e histórico registral.
O que entra no custo para fazer a escritura de um imóvel antigo?
Na prática, “fazer a escritura” quase sempre envolve três blocos de custos (e um quarto, que é muito comum em imóvel antigo):
Escritura pública no Tabelionato de Notas (quando a compra é à vista ou parte considerável é paga fora de financiamento).
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), cobrado pela prefeitura para transferir o imóvel.
Registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (é o registro que efetivamente transfere a propriedade).
Regularização documental (quando há pendências comuns em imóveis antigos: inventário, falta de averbações, divergências de área, cadeia dominial incompleta etc.).
É comum o comprador confundir escritura com registro. A escritura formaliza o negócio; já o registro coloca seu nome na matrícula. Sem registro, o risco jurídico aumenta.
Quanto custa a escritura de um imóvel antigo em 2026?
Os valores variam por estado e município, porque cartórios seguem tabelas estaduais e o ITBI é municipal. Ainda assim, dá para trabalhar com uma estimativa realista:
ITBI: geralmente entre 2% e 3% do valor venal ou do valor de referência adotado pelo município (algumas cidades usam o maior entre valor declarado e valor de referência).
Escritura pública: valor tabelado por estado, normalmente escalonado conforme o valor do imóvel (pode variar de algumas centenas a alguns milhares de reais).
Registro no Cartório de Imóveis: também tabelado por estado e vinculado ao valor do título/negócio.
Certidões e despesas acessórias: certidões pessoais, negativas, matrícula atualizada, taxas administrativas e eventuais reconhecimentos/traslados.
Importante: em imóveis antigos, o que mais muda o orçamento não é só cartório e imposto — é a necessidade (ou não) de regularizar o histórico do imóvel e dos proprietários anteriores.
Exemplo prático (estimativa)
Imagine um imóvel antigo com valor de negociação de R$ 400.000 e ITBI de 3%:
ITBI: ~ R$ 12.000
Escritura: conforme tabela estadual (estimativa pode variar bastante)
Registro: conforme tabela estadual (estimativa pode variar bastante)
Certidões: custo variável
Para fechar um número confiável, o ideal é fazer um levantamento prévio com base na localização do imóvel e na matrícula, além de checar se existe alguma pendência que gere custo extra.
O que pode encarecer a escritura (e o risco) em imóveis antigos?
Imóveis antigos frequentemente têm “histórias” registrárias e familiares que precisam ser compreendidas. Veja as situações mais comuns que aumentam custo e prazo:
Imóvel de herança sem inventário concluído (ou com partilha não registrada).
Divórcio, separação ou união estável sem reflexo na matrícula e na cadeia de proprietários.
Construções, ampliações e demolições não averbadas (área real diferente da matrícula).
Divergência de nomes, CPF, estado civil em documentos antigos.
Ônus e restrições (hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade, cláusulas restritivas).
Promessas de compra e venda antigas e cessões sem registro.
Nesses casos, o “custo da escritura” pode incluir etapas de regularização do imóvel e do estado civil/sucessório, com medidas extrajudiciais ou judiciais.
Quem paga a escritura e o registro: comprador ou vendedor?
No mercado, a prática mais comum é:
Comprador paga ITBI, escritura e registro.
Vendedor costuma arcar com documentos ligados à sua situação pessoal, eventuais dívidas e a obrigação de entregar o imóvel apto para transferência (salvo ajuste diferente em contrato).
Mas isso pode (e deve) ser negociado. O ponto central é: tudo precisa estar previsto por escrito no contrato, com prazos e responsabilidades.
Escritura é obrigatória em imóvel antigo?
Em regra, para compra e venda imobiliária, a escritura pública é o caminho padrão quando não há financiamento que use contrato com força de escritura. Porém, a regra pode variar conforme o tipo de negócio, valor, forma de pagamento e o título utilizado.
O mais importante é lembrar: sem registro na matrícula, a propriedade não se consolida plenamente. Por isso, ao comprar imóvel antigo, foque no conjunto: título adequado + pagamento de imposto + registro.
Como estimar o valor antes de comprar (passo a passo)
Solicite a matrícula atualizada e verifique proprietários, ônus e averbações.
Consulte a alíquota do ITBI no município e entenda qual base de cálculo será aplicada.
Simule em cartório (escritura e registro) com base no valor e na tabela do estado.
Mapeie pendências: inventário, divórcio, retificação, averbação de construção, usucapião, etc.
Formalize tudo no contrato, inclusive quem paga cada custo e o que acontece se surgir pendência.
Se você quer um caminho mais seguro, veja como funciona a análise documental para compra de imóvel e evite surpresas depois de pagar sinal ou entrada.
Por que compradores de imóvel antigo devem buscar orientação especializada?
O atrativo do imóvel antigo pode virar dor de cabeça quando a transferência fica travada por pendências antigas. É aqui que entra a importância de uma orientação jurídica que una Direito Imobiliário, Registros Públicos e, muitas vezes, Inventário e Direito de Família.
A Dra. Elisabete Rocha Advogada é uma das principais referências em regularização de imóveis, Direito Imobiliário, Inventário e Direito de Família, com atuação voltada à segurança jurídica e atendimento humanizado para pessoas e famílias no Brasil, em Portugal e no exterior. Com mais de 20 anos de experiência no ramo imobiliário e sólida atuação em questões notariais e registrais, orienta cada caso de forma individualizada, ética e transparente, reduzindo riscos e protegendo o patrimônio do cliente.
Quer entender o caminho ideal para o seu caso? Veja soluções de regularização imobiliária.
Se o imóvel envolve herança, confira como funciona o inventário e a partilha de bens.
Dicas para compradores negociarem melhor ao identificar custos
Quando você sabe estimar custos, você compra melhor. Algumas estratégias comuns e legítimas:
Negociar preço considerando despesas inevitáveis (ITBI + cartórios + regularização).
Exigir prazo e condições para o vendedor entregar documentação completa.
Prever retenção de valores ou cláusulas de segurança em caso de pendências.
Evitar pagar sinal alto sem checagem mínima da matrícula e certidões.
Se você está avaliando um imóvel antigo e quer clareza sobre custos e riscos antes de assinar, o mais prudente é buscar orientação jurídica personalizada para conduzir a compra com segurança.
Conclusão
O custo para fazer escritura de um imóvel antigo depende principalmente de ITBI, escritura e registro, mas pode aumentar quando há pendências de regularização — algo comum em imóveis com histórico familiar, construções antigas e registros desatualizados. Para compradores, a melhor decisão é antecipar essa análise, estimar valores com base na cidade/estado e comprar com um plano jurídico claro para evitar travas e prejuízos.
Comprar bem não é apenas pagar um bom preço: é conseguir registrar, proteger e desfrutar do seu patrimônio com tranquilidade.
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